Immobilier: comment acheter au juste prix

La hausse insolente, de 4,5% par an depuis 2009, du prix des appartements n'est pas une bulle immobilière, affirme le responsable de l'observation de l'habitat au LISER, Julien Licheron. L'institut, qui alimente les statistiques du ministère du Logement, cherche à couvrir son troisième et dernier segment pour avoir enfin une idée plus précise de la situation du marché immobilier résidentiel.

«L'absence de réforme de la loi sur les actes notariés nous a obligés à être créatifs!» Sourire en coin, le responsable des questions liées à l'habitat au LISER, le nouveau nom du CEPS, Julien Licheron, ne triomphe pas: s'il n'y aura pas, en tout cas pas à court terme, d'ajout d'informations sur le registre des actes notariés, qui permettrait de se faire une idée précise de l'évolution du coût des appartements, des maisons ou des terrains à construire, les outils développés par l'institut et le Statec sur ces trois segments vont permettre de s'approcher de très près de la réalité. Les statistiques concernant le dernier segment, le foncier non bâti, devraient être diffusées prochainement.

«Nous avons obtenu de la commission nationale de protection des données de géolocaliser les parcelles à partir de leur numéro. Ce qui permettra aussi de les valoriser à partir d'un certain nombre d'indicateurs. Par exemple, une voie ferrée à proximité est souvent perçue comme un point négatif en raison de nuisances sonores alors que la proximité d'un échangeur autoroutier est le signe d'une connexion facilitée.»

2008, seule année noire 
pour l'immobilier

Mais les statistiques ne sont pas toujours forcément pertinentes en raison du trop petit nombre de transactions sur une commune donnée – il en faut au moins 5 par an pour qu'elles apparaissent. Aussi le LISER travaille-t-il sur des zones géographiques qui permettent de comparer raisonnablement les prix. Outre le foncier, en décembre, le Statec a publié un cahier «Economie et Statistiques» sur les prix des maisons, fruit de sa nouvelle enquête qui vient compléter les informations contenues dans la publicité foncière.

Ces nouveaux outils, qui n'offriront une visibilité que dans quelques années, qui viendront pallier une information jugée insatisfaisante depuis 2003, où il n'y avait rien, ni prix annoncé, ni prix enregistré. «Et pour les appartements, bien que nous ayons toujours un petit problème puisque les appartements sont vendus comme un appartement, même s'ils comportent un garage, une terrasse ou un bout de terrain, le suivi temporel de l'indice des prix, mis en oeuvre dès 2007, montre que dès 2009, nous avions retrouvé les prix d'avant crise et que le prix des appartements augmente depuis de 4,5% par an, de manière relativement homogène», explique-t-il.

Un décalage de 1.500 à 2.000 appartements

«Cette évolution ne témoigne pas d'une bulle immobilière mais du rapport cohérent entre l'offre et la demande. Ce que constate d'ailleurs aussi la Banque centrale de Luxembourg. Il faudrait 5.500 logements nouveaux de ce type par an. Pour intégrer les 4.000 nouveaux ménages qui arrivent chaque année au Luxembourg, pour remplacer les appartements insalubres et qu'on puisse les sortir du stock et pour se garder un turn over. Selon le Statec, l'offre n'est que de 3.500 à 4.000 appartements par an. D'où un décalage qui nourrit la tension sur les prix.»

Il n'y a pas vraiment de raison objective que cela change, les propriétaires de terrains potentiellement constructibles pour l'habitat – 2.700 hectares détenus à 90% par des propriétaires privés – voient dans l'évolution naturelle un placement sans risque au taux supérieur à de nombreuses autres possibilités. «Surtout avec une taxe foncière quasi nulle et pas de taxe foncière sur le non bâti!»

Une taxe à double tranchant

La taxation pourrait être un moyen pour le gouvernement d'amener les propriétaires à libérer les terrains. «Peut-être mais il faut se rappeler des fondamentaux: 70% des résidents sont propriétaires et défendent vigoureusement la propriété privée, par essence constitutionnelle. Autrement dit, une taxe ne serait pas très populaire. Alors pourquoi pas des mécanismes positifs ou ciblés? Est-ce qu'on ne pourrait pas exonérer de taxe les propriétaires qui conservent cinq ares pour les transmettre à leur enfant? Au contraire, est-ce qu'on ne pourrait pas taxer beaucoup plus fort les gros propriétaires terriens? Ou est-ce qu'on ne peut pas imaginer une variation de la taxe dans le temps, plus un propriétaire conserve son terrain constructible au plus la taxe augmenterait?»

Autant de questions sans réponse, qui relèvent de la responsabilité du décideur politique.

Le chercheur, lui, appelle à regarder le pacte logement sous deux angles différents. «Le pacte logement, largement limité par l'autonomie communale, n'a peut-être pas donné les résultats escomptés en termes de nouveaux logements mais il a aussi permis de développer des infrastructures autour desquelles on espérait ces constructions. Or, on le voit dans le développement des outils coercitifs, cela prend du temps: lancé en 2006, le pacte a vu les premières communes appliquer une taxe sur les logements vides ou les terrains non construits il y a seulement deux ans. Aujourd'hui, cinq communes en ont une. [Beckerich, Diekirch, Esch-sur-Alzette, Esch-sur-Sûre et Redange-sur-Attert, ndlR.]» L'intérêt de ces travaux de recherche au bénéfice du politique est double: d'abord, pouvoir observer la dimension macro-économique du marché de l'immobilier et éviter des phénomènes comme celui des «subprimes» à la base de la crise de 2008 et de permettre aux consommateurs d'avoir une meilleure idée de ce qu'ils sont en droit d'attendre pour un budget donné.

Pour aller plus loin:

• L'étude du Statec sur les maisons, deuxième segment, publié pour la première fois en janvier.

• Sur l'existence d'une bulle immobilière au Luxembourg.

• L'étude de la BCL sur une bulle immobilière.

• Le site de l'Observatoire de l'habitat où l'on peut trouver des informations.