Un outil pour établir le juste montant des loyers
Au Luxembourg, un locataire ne doit pas régler plus à son bailleur qu'un certain niveau fixé par la loi. Pour éviter tout doute (ou exagération), le ministère du Logement vient de mettre en ligne une... calculatrice.
Seulement 30% du parc immobilier luxembourgeois est occupé par des locataires. © PHOTO: asdf
Depuis quelques mois, le ministère de Logement ne cesse de redéfinir le cadre de la location immobilière. Ainsi, l'été dernier par exemple, un projet de loi bouleversait l'ordre établi depuis des années. Proposant de diviser les frais d'agence à parts égales entre locataire et bailleur, réduisant la garantie locative exigée (deux mois de caution, contre trois précédemment) ou encore exigeant un retour de cette garantie plus rapidement sitôt les lieux libérés. Mais si une chose n'a pas changé, c'est bien le plafond légal de tout loyer. Pas plus de 5% du capital investi dans le logement n'est exigible annuellement en additionnant les quittances mensuelles.
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Chiffre clair sur le papier mais une mesure qui, au final, «débouche sur un calcul complexe», reconnait Mike Mathias. Et le Premier conseiller de gouvernement du ministère du Logement de reconnaître que ce flou entraînait de plus en plus de remontées négatives. Tant de la part de propriétaires un peu déboussolés que de locataires s'estimant lésés. «De l'utilité donc de clarifier les choses ce que fait l'outil qui vient d'être mis en ligne.» Un tableau Excel, rien de plus mais facile d'emploi.
En un clic, un bailleur peut déterminer ce que représente effectivement son capital investi dans un logement et ainsi calcule le loyer maximal exigible. «Maximal pas forcément recommandé...», sourit Mike Mathias qui, en analyste du marché, sait toutefois que si la loi offre, tous les deux ans, la possibilité pour un propriétaire de réévaluer le bien loué, cette hausse reste bien moindre que celle de l'immobilier en général. Encore près de 14,5% l'an dernier...
Pour le ministère du Logement, cette «calculatrice» a notamment comme atout de ne pas noyer sous la complexité des formules celui qui rentrera ses chiffres. «Pas simple en effet d'évaluer la valeur de ce fameux capital investi quand il faut le réévaluer en fonction de l'inflation et lui appliquer une décote par rapport à la vétusté du logement», indique le Premier conseiller. Même le cas encore plus complexe des chambres meublées a été pris en compte.
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Evidemment, l'outil mis à disposition (gratuitement) est d'abord ouvert aux propriétaires; le locataire n'ayant pas connaissance du capital investi, il ne peut estimer si le loyer demandé est dans les cordes. Par contre, rien n'empêche chacun de contester la somme exigée s'il la juge excessive. Les commissions des loyers restent en place pour cela à l'échelon local. Par contre la loi n'a toujours rien prévu pour un remboursement rétroactif d'un éventuel trop perçu...
Sous la loupe de l'Observatoire de l'habitat
Nul propriétaire n'étant tenu de déclarer le montant du loyer demandé, difficile de se faire une idée de la réalité du marché. L'Observatoire de l'habitat a tout de même trouvé un moyen : éplucher l'ensemble des tarifs évoqués dans les petites annonces. Ainsi, dans ses dernières conclusions, l'Observatoire indique : «Sur un an, la hausse des loyers annoncés est forte sur le segment très restreint des maisons (+14,9%), mais plus limitée pour les appartements (+3,7% par rapport au 4e trimestre 2019), qui représentent plus de 90% de l'offre locative».
